Ремонт межпанельных швов

Уважаемые собственники! Ливневый дождь 14 июля 2020 года проявил серьезную проблему, связанную с состоянием наших межпанельных фасадных швов. Собственники 10-ти квартир обратились в ТСЖ с жалобами на залив квартир, которые расположены в разных местах фасада, на разных этажах. Эти участки швов потребуют капитального ремонта.

Что такое капремонт шва: шов вскрывается, зачищается, обрабатывается противогрибковым раствором, внутрь прокладывается теплоизолирующий материал, строительная пена, сверху наносится гидроизолирующий материал (герметик).

В общем, если вы хоть раз пломбировали себе зуб, значит вы разбираетесь в капремонте фасадных швов.

Есть вариант более экономичный: когда шов плотный, держится хорошо, но со временем герметик немного трескается. В таком случае, можно его просто сверху покрыть слоем свежего герметика, и он прослужит еще несколько лет.

Сколько это стоит?

Сама работа опытного альпиниста стоит примерно от 300 до 400 рублей за погонный метр.

Начинающие мастера, конечно, демпингуют, но и на качество рассчитывать не приходится. 

Гарантии на работы: в Краснодаре альпинисты дают на работы только 1 год.

Есть вариант договориться о цене, которая будет сразу включать в себя и работу и материал и не ломать себе голову по закупке материалов. Пришел мастер, выполнил работы, посчитали погонаж, расплатились, разбежались. Заказчику удобно.

В случае со швами я не сторонник такого подхода.

Поясню. На хорошие качественные герметики производитель дает гарантии до 5 лет.

Если мы заключаем договор по цене, например, 500 рублей, мы предполагаем, что это будет 300 работа + 200 материал.

Непорядочный подрядчик-альпинист предполагает иначе. Он, например,  разбавит материал в 2-3 раза, тем самым убивая двух зайцев:

1. Материал наносится более тонким слоем, значит 1 банки хватит на поверхность в три раза больше. Значит он заработал с метра в 1,5 раза больше. Нам с земли толщину слоя на 5-9 этаже не увидеть, за руку не поймать.

2. Тонкий слой герметика означает, что он быстрее рассохнется, и начнет трескаться. А гарантия у нас помните какая? 1 год. Значит через год нам снова придется вызывать подрядчика и снова ему платить те же деньги.

Поэтому, я разослала различным альпинистам тех.задание, которое включает только виды работ. Материал мы закупим сами отдельно, либо же поручим это сделать альпинистам, но уже под нашим контролем: тот, который сами выберем и там, где мы сами решим (у официальных дилеров, например). Зная расход материала на выполнение КАЧЕСТВЕННОЙ работы, можно контролировать подрядчика.

Поскольку сейчас горячий сезон у всех строителей, то к масштабным ремонтным работам мы приступим где-то дней через десять, в конце месяца.

Теперь про то, сколько у нас есть денег.

В прошлом году в смету заложили по 100 тысяч рублей на кровлю и фасадные швы.

Исключительно на случай обращений по заявкам жильцов, так называемый латочный бюджет, вдруг что-то нужно будет срочно залатать. У руководства ТСЖ в 2019 году планов ремонтировать швы капитально в 2020-ом не было.

Сейчас, после того, как руководство ТСЖ сменилось, обследовало крышу, технический этаж, фасад - планы ремонтировать швы появились. 

Фасад печальный,  швы темные, рыхлые, визуально - 50% из них требуют капремонта, на остальные 50% неплохо было бы нанести свежий жирный герметик.  Плюс ко всему, то, что при осмотре с земли выглядит как плотный белый шов - по факту может оказаться иллюзией. Альпинист простучит по нему слегка, и вывалится метров 20 погонных, которые держались на честном слове. Поэтому масштаб проблемы можно оценить только когда на фасаде подвиснут альпы.

У нашего здания 5 000 погонных метров межпанельных швов.

По средней цене в 450-500 рублей/погонный метр - потребуется больше двух миллионов рублей, чтобы единоразово привести швы в порядок.

(Помните, что у нас с вами пока есть 100 тысяч на швы и 100 тысяч на кровлю?).  

Поэтому, сейчас мы предпримем следующие действия:

1. Отработаем заявки жильцов, которых затопило - отремонтируем у них швы.

2. Произведем срочный (некапитальный ремонт) вентиляционных выходов на крышу и фрагментов поврежденной кровли над 4 подъездом. Я сделала несколько красивых фотографий, выложу внизу, сами все увидите.

Приезжали подрядчики, прикинули смету: чтобы сделать хорошо, красиво, качественно  нужно пятьсот с лишним тысяч рублей только на вентфасады и кусок кровли над 4 подъездом. Увы, у нас есть только сто. Поэтому будем делать не капитальный, а срочный: замажем, заштукатурим, освежим, исправим. Точечно и латочно. Это даст нам 2-3 года, пока начнем копить на капитальный.

3. Заштукатурим  периметр дома на стыке плит техэтажа и кровли. (я сидела на крыше соседнего дома с биноклем с 30-тикратным увеличением, изучала дыры, грустила: большинство квартир 9-го этажа под угрозой - при сильном ливне вода попадает на техэтаж, и в каком месте лужа протечет к вам в квартиру - интрига. Может быть в прихожей, может быть в спальне. То есть бояться протечек нужно не только со стороны фасада. Квартиры этажами ниже - тоже не в безопасности. Через дыры в плите на стыке крыши и плиты вода может стекать вплоть до 2-3 этажа).

4. Отремонтируем швы, расположенные вдоль лестниц (над входами в подъезд). Они находятся в плохом состоянии. Особенно критичные - в 4-м подъезде.

До тех пор, пока мы их не отремонтируем, и речи о ремонте внутри подъездов быть не может! Это все равно, что швыряться деньгами в воздух. Вода будет через щели заливаться внутрь, весь ремонт пойдет пузырями и обвалится вдоль швов.

Когда завершим эти работы, можно будет спокойно начинать заниматься подъездами. Работы внутри помещений можно производить круглогодично. Сейчас, на остатках лета и хорошей погоды, нужно успеть произвести внешние работы.

И еще один важный момент.

При обследовании фасада обнаружилось, что 80% наших кондиционеров установлены в фасадные швы (отверстия под выводящие трубки просверлены не в плите, а в шве. так намного легче и дешевле установщикам). Причем, после установки, образовавшиеся отверстия не заизолированы. В некоторых местах обрушен изоляционный слой шва длиной до метра, где-то просто дыры вокруг трубки. 

Я выкладываю вам схему фасада, где красным крестиком отмечены кондиционеры, установленные в шов. Проверьте свои кондиционеры и швы в светлое время суток, убедитесь, что у вас все в порядке.

Если же это не так, я предлагаю обратиться к альпинистам во время их работы на фасаде, чтобы они вам быстро устранили нарушение в частном порядке. Обойдется это каждому "нарушителю" примерно в 500 рублей за погонный метр. Если весь шов по высоте панели прогнил, то это 3 метра, 1500 рублей. Зато вы будете спать спокойно, зная, что в сильный дождь ни вас не зальет, ни несколько этажей соседей под вами.

Лично я, с удивлением обнаружила, что тоже попала в свой же "черный список", и мои кондиционеры  установлены с нарушением. Буду исправлять.

С уважением,

председатель правления ТСЖ Фолджин Анна Александровна

Схема кондиционеров на фасаде. Красные крестики - трубки в швах.

(фото кликабельны, т.е. при нажатии увеличиваются)

1 подъезд двор и фасад

1 подъезд улица 

 2 подъезд двор 

2 подъезд улица

3 подъезд двор 

3 подъезд улица 

4 подъезд двор

4 подъезд улица

 Крыша (фото кликабельны, т.е. при нажатии увеличиваются)

Вентшахты. Через эти щели, во время сильных дождей, вода заливается в лифтовые шахты, попадает на техэтаж и в подъезд.

Из-за того, что на решетках, закрывающих выходы на техэтаж, арматура приварена с широкими зазорами, через нее на крышу пролезают стройные подростки.

Я договорилась со сварщиком, на этой неделе он приварит больше металлических прутов, доступ хулиганам будет перекрыт. 

Куча гравия над 2 подъездом. Таких у нас на крыше 2 (кучи). Какое состояние кровли под гравием, нарушен ли покров - неизвестно. Кучи уберем, узнаем, что нас ждет.

Кровля над 4 подъездом. Она требует капитального ремонта (остальные три подъезда в нормальном состоянии. Дыры пока залатаем, выиграем время, чтобы насобирать на капитальный ремонт кровли.