ПОЯСНЕНИЯ ПО ОСНОВНЫМ ВОПРОСАМ ПОВЕСТКИ ГОДОВОГО СОБРАНИЯ:

Утверждение Положения о резервном фонде многоквартирного дома. Сроком начала действия положения считать 01 января 2021 г.

Как вы помните, в декабре на собрании членов ТСЖ мы проголосовали за целевой взнос на цели текущего ремонта, в связи с тем, что не можем использовать средства фонда капитального ремонта до тех пор, пока не заменим лифты.

Положение о резервном фонде многоквартирного дома – это документ, который содержит условия использования данного резерва. Принять его должны не члены ТСЖ, а собственники дома. Мы планировали сделать это еще в январе, но ужасные погодные условия этой зимы вынудили отложить собрание. Поэтому голосуем за него сейчас, но с поправкой на то, что срок его действия начинается с января 2021 г.

Предоставление собственникам дома объектов общего имущества в многоквартирном доме для некоммерческого использования (в соотв. с п. 4 ст. 36 ЖК РФ), а именно: установка на фасаде многоквартирного дома наружных блоков сплит-систем и антенн, возведение перегородок в общих коридорах.

Наружные стены дома входят в состав общего имущества собственников помещений в МКД (ч. 1 ст. 36 ЖК РФ). ТСЖ несёт ответственность за содержание и ремонт общего имущества дома. В том числе оно должно следить за тем, чтобы без разрешения на стенах многоквартирных домов не крепились кондиционеры, а также растяжки, вывески, рекламные конструкции (п. 3.5.8 постановления Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170).  

Как я уже говорила, порой собственники злоупотребляют правом, и используют органы надзора для того, чтобы просто отомстить нелюбимому соседу. Начинается «войнушка», во все инстанции летят жалобы, в итоге страдают управляющая организация и все собственники разом, потому что штрафы налагаются на ТСЖ, а ТСЖ – организация некоммерческая, своих денег у нее нет, она существует на сборы жильцов.

Антенны, кондиционеры, перегородки – это болевые точки каждого собственника.  Под удар жалобщика может попасть любой. Поэтому необходимо принять коллективное решение – либо убираем, либо нет.

Утверждение тарифа на капитальный ремонт с 01.05.2021 г. до 31.12.2026 г. с целью формирования фонда капитального ремонта для замены лифтов в 2026 г.  

Как я уже говорила на собрании членов ТСЖ в декабре, несколько лет назад программы субсидирования многоквартирных домов были прекращены. Если раньше мы могли рассчитывать на помощь муниципальных властей, то теперь эта "лавочка" прикрылась. Власти решили так: раз все вы свое имущество приватизировали или купили, значит, дорогие собственники, владеете собственностью в полном объеме. Следовательно, и обязанность по содержанию общего имущества также несете в полном объеме.

При этом, все многоквартирные дома в городе обязаны собирать минимальный тариф за капремонт в размере 5,32 рубля/м2.

Однако, часть многоквартирных домов имеет этажность не выше 6-ти этажей, и лифтовым оборудованием не оснащена, как, например, наши соседи в доме № 10 и 16 по ул. Пустовойта. Это значит, что на капитальный ремонт они собирают в год порядка 500 тыс. рублей и могут использовать их именно на капремонты - чинить крышу, обновлять инженерные сети и т.д. Этих денег, при грамотном управлении, достаточно для того, чтобы капитальные работы выполнялись в срок и полном объеме.

Дома же, которые оснащены лифтами, не могут себе позволить такой роскоши. Потому что лифты - это не просто инженерное оборудование, а очень дорогое инженерное оборудование.

Расчет по нашему дому:

8 898,76 м2 (жилая площадь дома) * 5,32 (тариф) = 47 341,40 в месяц или 568 096,84 в год

8 800 000 (примерная стоимость 4-х лифтов) / 568 096,84 = 15,49 лет.

То есть, чтобы собрать деньги на покупку лифтов с тарифом 5,32 руб/м2, нашему дому потребуется 15,5 лет. Это если представить на миг, что у нас нет задолжников. При этом, деньги расходовать нельзя ни в коем случае. Только копить.

Расчетный срок работы лифтов - 27 лет. (25 лет гарантийный срок + 2 года пролонгации)

Значит, либо мы каждые 15 лет собираем деньги только на лифты, а уже потом занимаемся ремонтом дома, либо откладываем половину средств из тарифа 5,32 руб/м2 в течение 27 лет, и планируем все остальные работы по капремонту из расчета 2,66 рублей - половина от тарифа капремонта, то есть в год сможем собирать/тратить на ремонт только 284 048,42 рублей из возможных 568 096,84 рублей.

В общем, дома, оснащенные лифтами - находятся в половину менее выгодных условиях и рассчитывать нам не на кого. Увы.

 Что касается вопроса повестки «Утверждение тарифа на капитальный ремонт с 01.05.2021 г. до 31.12.2026 г. с целью формирования фонда капитального ремонта для замены лифтов в 2026 г.» 

Одновременная замена 4-х лифтов в 2026 году обойдется дому примерно в 8,8 млн. рублей (по 2,2 миллиона за 1 лифт. Сейчас лифты стоят порядка 1,8-2 млн. рублей за штуку, но мы должны учитывать в расчете ежегодный рост цен). Сюда входит проект, сметные работы, доставка/вывоз, монтаж/демонтаж, лифтовая кабина, направляющие, электродвигатели, редуктора, лебедки, аппаратура управления и связи, а также другое инженерное оборудование) - пример домов по 15/4 и 15/3 по ул. Школьной, поменявшие лифты в 2019 и 2020 гг.

Наши с вами действующие лифты прослужат до 2023 года (далее истекает срок их эксплуатации). Согласно Правилам по эксплуатации лифтов и Правилам Таможенного Союза, продлить срок эксплуатации лифтов можно не более 1 раза и на срок не более 2-х лет, до 2025 года. Таким образом, крайний срок замены лифтового оборудования в нашем доме - 2026 год, при условии соответствия его технического состояния правилам эксплуатации лифтов. Дальше приедут суровые люди из Ростехнадзора, лифты принудительно остановят и опломбируют, даже если они будут в рабочем состоянии. Потому что лифт - оборудование повышенной опасности, и эксплуатировать его после истечения продленного срока годности ЗАПРЕЩЕНО!

Естественно, если нам не хватит средств на замену сразу четырех лифтов, то остро встанет вопрос - в каких подъездах лифты менять, а в каких ходить пешком на 9 этаж, пока мы не накопим необходимые средства. Или придется организовать собрание, чтобы оформить заем в банке. Нужно ли это нам? Давайте посчитаем.

На 01 апреля 2021 год на счете в банке есть 3 500 000 рублей.

8 800 000 – 3 500 000 =  5 300 000 рублей – сумма, которую надо собрать за 2021 – 2025 годы – то есть за 5 лет.

Я рассчитываю договориться с поставщиком о беспроцентной годовой рассрочке, чтобы в начале 2026 года установить все лифты, а окончательно рассчитаться за них до декабря 2026 года. Таким образом, у нас будет почти 6 лет на сбор необходимых средств.

8 898,76 м2 (жилая площадь дома) * 5,32 (тариф) = 47 341,40 в месяц или 568 096,84 в год

568 096,84 в год * 6 лет = 3 408 581,04 рублей

При тарифе 5,32 рубля/м2 недобор составит -1 891 418,96 рублей. Чтобы их собрать потребуется еще 3,3 года. Все эти годы лифты будут стоять.

Как этого избежать?

Нужно повысить тариф по капремонту на 2 рубля 95 копеек. 

5 300 000 / 6 лет / 12 месяцев / 8898,76 м2 = 8,27 рублей

8,27 – 5,32 = 2,95 рублей. То есть, если мы увеличим тариф по капремонту на 2,95 рублей, то нам хватит денег на покупку лифтов, не придется брать кредит, не придется «сдаваться» в Фонд капремонта (в чем плюсы и минусы Фонда я еще раз расскажу на очной части собрания).

После того, как вопрос с лифтами будет закрыт, мы можем провести собрание и снова уменьшить тариф до минимального.

Вопросы с 8 по 11 – 

это способ, как мы можем дополнительно заработать денег, чтобы после покупки лифтов у нас остались средства на капремонт. Немного, конечно, но больше чем ничего.

У нас с вами сейчас есть три с половиной миллионов, которые «пылятся» на спецсчете в Сбербанке. Предлагаю заставить их немного поработать на благо собственников: положить на специальный депозит, и накапливать проценты.

К сожалению, закон о капремонте ограничивает собственников в праве выбора банка для открытия спецсчета для сбора средств в фонд капремонта. Таких аккредитованных банков всего четыре Центробанк утвердил список из шести банков, соответствующих этим требованиям: Газпромбанк (АО), Банк ВТБ (ПАО), АО «АЛЬФА-БАНК», ПАО Сбербанк, ПАО Банк, АО «Россельхозбанк», «ФК Открытие».  С 2014 года мы накапливаем свои кровные в ПАО "Сбербанк". Выбрать депозит в другом банке мы не можем, хотя условия депозита Сбера крайне невыгодные.

Если кто-то из вас имеет отношения к банковской системе, я попрошу проконсультировать меня по этому вопросу.  Возможно, в дальнейшем мы сможем подобрать более удачный банк для размещения нашего фонда. Пока что работаем с тем, что есть.

Итак. На сегодняшний день у нас есть 3,5 миллиона рублей. Мы можем размещать средства на срок от 31 дня до 1 года. Примерно под три процента годовых. Точный размер процента по вкладу рассчитывает специальный калькулятор в день размещения.

Ежегодный прирост будет порядка 100 тысяч рублей. Если мы не будем их снимать, а наоборот, станем докладывать набежавшие проценты и то, что собрали взносами за год, и снова размещать на депозите - это даст увеличение размера процентов. За ближайшие 5 лет депозит позволит заработать дополнительно более 500 тысяч рублей. То есть, после покупки лифтов в 2026 году мы останемся в плюсе.

Об открытии специального депозита в ПАО "Сбербанк" для размещения временно свободных средств фонда капитального ремонта многоквартирного дома №19/1 по ул. Школьная.

Депозиты есть трех видов: классический, пополняемы, отзываемый. Подробнее можно ознакомиться об условия перейдя по ссылке. https://www.sberbank.ru/ru/s_m_business/assetsandinvestment/assets  

Предлагаю открыть пополняемый депозит.

Об определении суммы временно свободных денежных средств фонда капитального ремонта многоквартирного дома №19/1 по ул. Школьная для размещения на специальном депозите.

Стартовое вложение 3 500 000 рублей с дальнейшим увеличением объема денежных средств на пополняемом депозите

Об определении срока размещения временно свободных денежных средств на специальном депозите.

На год с дальнейшей пролонгацией.

О выборе представителя собственников помещений и предоставлении ему полномочий на осуществление действий, связанных с вопросом согласования условий размещения временно свободных средств фонда капитального ремонта многоквартирного дома №19/1 по ул. Школьная, формируемого на специальном счете, на специальном депозите.

Как правило, этим вопросом занимается председатель ТСЖ, как должностное лицо, действующее от имени собственников без доверенности, собрание наделяет его правом подписи договора депозита. Но, если кто-то захочет взять на себя оформление документов – от помощи не откажусь. Только дайте знать об этом до начала заочного голосования, чтобы мы могли внести вашу кандидатуру в бюллетени.